โอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน ต้องเตรียมอย่างไรบ้าง
การโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน เป็นคำที่ใช้เรียกการซื้อขายที่ดินเปล่า หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยการโอนที่ดินนั้น เป็นนิติกรรมที่แสดงว่าทั้งผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงซื้อขายกัน กระบวนการนี้เรียกว่า การโอนที่ดิน ซึ่งเมื่อจะดำเนินการโอนที่ดินจะต้องดำเนินการต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินให้ถือว่าการซื้อขายครั้งนี้สมบูรณ์ ไม่ว่าจะซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม บ้านแฝด หรือแม้แต่คอนโด ก็จะต้องทำขั้นตอนที่เรียกว่าโอนที่ดินกัน ในการโอนที่ดินจะมีขั้นตอนการโอนที่ดินโดยมีความละเอียดเล็กน้อยโดยเฉพาะในเรื่องของเอกสารการโอนที่ดินที่ต้องเตรียมให้ครบถ้วนไม่ว่าจะเป็นเอกสารการโอนที่ดินของผู้ซื้อหรือเอกสารการโอนที่ดินของผู้ขายก็ตาม แต่ไม่ว่าการโอนที่ดินจะมีกระบวนการโอนที่ดินมากมายหลายรูปแบบ ไม่เกินความสามารถของเราที่จะรวบรวมข้อมูลการโอนที่ดินมาให้ผู้อ่านได้อ่านและทำความเข้าใจกันอย่างทั่วถึง
โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ผู้ซื้อต้องเตรียมเอกสารใดบ้าง?
การทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน ว่าแต่บ้านที่ผู้ซื้อต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง ผู้ซื้อบ้านห้ามพลาดสะสมทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล มาดูกัน
บุคคลธรรมดา
- บัตรประชาชน พร้อมสำเนาลงชื่อเพื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
- หากเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุลต้องเตรียมสำเนาใบเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุลมาด้วย พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
- สำเนาทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
- กรณีมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทนต้องใช้สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนผู้รับมอบอำนาจและสำเนาทะเบียนบ้านผู้รับมอบอำนาจ
- กรณีมีคู่สมรสร่วมด้วย ควรเตรียมเอกสารเพิ่มเติม ได้แก่ สำเนาบัตรประชาชนของคู่สมรส ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อก็ต้องเตรียมสำเนาใบเปลี่ยนชื่อมาด้วย, สำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรส, สำเนาใบจดทะเบียนสมรส ถ้าหย่าต้องเตรียมสำเนาใบหย่า หรือกรณีคู่สมรสเสียชีวิตให้เตรียมสำเนามรณะบัตรเพิ่ม หนังสือยินยอมให้คู่สมรส
นิติบุคคล
- สำเนาหนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
- สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดรายชื่อนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมอาคารได้โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย แต่ถ้าผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวต้องมีหุ้นไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการบริษัท
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ที่ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อ รวมถึงแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ
- กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทนต้องมีหนังสือมอบอำนาจ, สำเนาบัตรประจำตัวผู้รับมอบอำนาจและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจ
- ควรตรวจสอบก่อนว่าเราเตรียมเอกสารครบหรือไม่ วันเดียวเสร็จ. สิ่งที่คุณต้องทำคือควรมีการลงลายมือชื่อรับรองสำเนาถูกต้องทุกฉบับหรือไม่ พร้อมทั้งข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าต้องชำระค่าธรรมเนียมส่วนใดบ้างเพื่อให้โฉนดสมบูรณ์ เวลาทำจะได้เร็ว ทันทีหลังจากทำโฉนดที่ดินพร้อมสัญญาจะซื้อจะขาย
ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินต้องจ่ายเท่าไร ?
ในการดำเนินการโอนโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน ของกรมที่ดินจะเป็นวันเดียวกับที่ผู้ซื้อและผู้ขายนัดโอนที่ดิน อาจมีการตกลงกันว่าใครจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหน แต่ส่วนใหญ่ผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนที่ดิน ค่าอากรแสตมป์ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ซึ่งเป็นส่วนที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบอยู่แล้วเพราะการขายที่ดินถือเป็นรายได้อย่างหนึ่งที่ต้องเสียภาษีตามกฎหมาย)และผู้ซื้อต้องรับผิดชอบค่าโอนซึ่งปกติจะผ่อนกับผู้ขายและจำนองคนละครึ่ง มักมีคำถามว่า ที่ดิน 1 ไร่ ค่าโอนเท่าไหร่? ผมต้องตอบตรงนี้ว่าการโอนที่ดินจะคิดค่าธรรมเนียมจากค่าประเมินเท่านั้นไม่สามารถคำนวณเป็นพื้นที่ได้ โดยค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดินชำระที่กรมที่ดิน ประกอบด้วยค่าใช้จ่าย ได้แก่
- ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน – 2% ของราคาประเมิน เช่น ราคาประเมินที่ดิน จะคิดรวมใน ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน ค่าโอนที่ดินจะเท่ากับ 40,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่ตกลงซื้อที่ดิน 2,000,000 บาท จะเอาราคาประเมินที่ดิน 2,000,000 บาท มาเป็นค่าโอนที่ดิน เท่ากับ 40,000 บาท
- ค่าจดจำนอง – จะคิดอัตราร้อยละ 1 ของยอดจำนองกับธนาคาร โดยจะจ่ายให้ เฉพาะผู้ที่กู้เงินจากสถาบันการเงินเท่านั้น เช่น เคยกู้เงินมา 2,000,000 บาท ต้องชำระค่าจดจำนองเป็นจำนวน 1% เท่ากับ 20,000 บาท
ปัจจุบัน ธปท. มีนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือเพียง 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือเพียง 0.01% สำหรับการซื้อที่ดินและอาคารพร้อมอยู่ ภายใต้เงื่อนไขคือจะต้องทำการการโอนที่ดิน และจดจำนองในเวลาเดียวกัน
- ค่าอากรแสตมป์ หากได้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา อย่าลืมคำนวณราคาประเมินของคุณโดยคิดแบบขั้นบันไดภาษี ค่าใช้จ่ายจะหักตามปีที่ถือครอง ซึ่งจะเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะชำระในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน ก็จะอ้างอิงถึงราคาที่มีมูลค่าสูงขึ้น เช่นเดียวกับอากรแสตมป์ ยกเว้น ผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องเสียอากรแสตมป์แทน
- ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินอื่น ๆ เอกสารเบ็ดเตล็ดที่ใช้ในการโอนที่ดิน ได้แก่ ค่าคำขอ 5 บาท ค่าอากร 5 บาท ค่าพยาน 20 บาท เป็นต้น
ขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูกหลานหรือผู้ซื้อกับผู้ขาย ต้องทำอย่างไรบ้าง?
หลังจากนัดหมายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายแล้ว ให้เตรียมเอกสารที่จำเป็นสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดิน ทั้งหมด ไปที่กรมที่ดิน การไปโอนที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินจะเห็นว่าขั้นตอนการโอนที่ดินนั้นไม่ยุ่งยากมากนัก ใช้เวลาเพียงไม่นานในการดำเนินการทั้งหมด
- ไปที่กรมที่ดิน ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบเอกสารให้ครบถ้วน จากนั้นรับบัตรคิวจากเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์
- รอตามคิว เมื่อถึงคิวเจ้าหน้าที่จะเรียกผู้ซื้อและผู้ขายหรือผู้รับ ผู้โอนต้องลงนามในเอกสารต่อเจ้าหน้าที่
- เจ้าหน้าที่พนักงานกรมที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินจะประเมินทุนและคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนตามอัตราค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินดังกล่าวข้างต้น จากนั้นเจ้าหน้าที่ที่ดินจะดำเนินการส่งมอบใบคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนให้ฝ่ายการเงินเพื่อชำระค่าโอน
- นำใบคำนวณค่าโอนไปชำระค่าโอนที่ดินที่ฝ่ายการเงิน เมื่อชำระเงินเรียบร้อยแล้ว จะได้รับใบเสร็จรับเงินค่าโอนที่ดิน 2 ใบ คือ ใบสีน้ำเงินและใบสีเหลือง คืนใบเหลืองให้เจ้าหน้าที่ ส่วนใบเสร็จสีน้ำเงินให้ผู้ขายทำสำเนาให้ผู้ซื้อหนึ่งฉบับ
- หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่จะทำการสลักหลังโฉนด ผู้ขายต้องรอรับโฉนดที่ดินเพื่อตรวจสอบความถูกต้อง จากนั้นจึงมอบโฉนดที่ดินและสัญญาซื้อขาย ต.13 ให้แก่ผู้ซื้อ โฉนดได้เปลี่ยนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อแล้ว แต่หากเป็นการกู้ซื้อผ่านสถาบันการเงินสถาบันการเงินจะเก็บโฉนดตัวจริงไว้ก่อน ผู้ซื้อจะได้รับสำเนาโฉนดที่ดิน ธนาคารจะเป็นผู้รับจำนองโฉนด
