ผู้ซื้อที่ต้องการโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้างในการโอนกรรมสิทธิ์

บ้านในฝันของเราใกล้เสร็จแล้ว เงินดาวน์คอนโดสิ้นเดือน คอนโดพร้อมผ่อนสิ้นเดือน มีการลงนามในสัญญาซื้อขายที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างสร้างเสร็จแล้ว ขั้นตอนต่อไปมีความสำคัญมาก คือการทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีเอกสารมากมายที่ต้องเตรียมทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขาย แต่การโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้างที่ผู้ซื้อต้องเตรียม หากไม่อยากพลาดวันนี้เราได้รวบรวมทั้งแบบบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลมาให้ได้ดูกันดังนี้

เอกสารที่ต้องเตรียมเมื่อต้องการโอนที่ดิน

กรณีบุคคลธรรมดา

1. บัตรประจำตัวประชาชน พร้อมสำเนาลงชื่อเพื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
2. กรณีมีการเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุลต้องเตรียมใบเปลี่ยนชื่อนามสกุลพร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้องด้วย
3. สำเนาทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
4. กรณีมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทนหนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ต้องใช้สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนผู้รับมอบอำนาจ และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
5. กรณีมีคู่สมรสร่วมด้วย ควรเตรียมเอกสารเพิ่มเติม ได้แก่ สำเนาบัตรประชาชนของคู่สมรส ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อก็ต้องเตรียมสำเนาใบเปลี่ยนชื่อมาด้วย, สำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรส, สำเนาใบจดทะเบียนสมรส ถ้าหย่าแล้วต้องเตรียมสำเนาใบจดทะเบียนหย่า หรือกรณีคู่สมรสเสียชีวิตก็ให้เตรียมสำเนาใบมรณะบัตรมาเพิ่ม, หนังสือยินยอมคู่สมรส

กรณีนิติบุคคล

1. สำเนาหนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
2. สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดรายชื่อนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมอาคารได้โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย แต่ถ้าผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวต้องมีหุ้นไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของจำนวนหุ้นทั้งหมด
3. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้มีอำนาจลงนาม
4. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการบริษัท
5. รายงานการประชุมคณะกรรมการที่ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ
6. กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทนต้องมีหนังสือมอบอำนาจ, สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนผู้รับมอบอำนาจ ต้องใช้สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจด้วย

การโอนที่ดินเพื่อซื้อขายมีขั้นตอนอย่างไร

การโอนที่ดินวันนี้รวม ๆ แล้วใช้เวลาเกือบ 2 ชม. ทั้งนี้ความรวดเร็วขึ้นอยู่กับความยากง่ายของเคส การจัดเตรียมเอกสารการโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง และจำนวนผู้ใช้บริการในกรมที่ดิน และจำนวนการโอนที่ดิน กรมที่ดินมีบริการจองคิววันต่อวัน เพื่อเป็นการลดระยะเวลาในการรอคอย

เข้าสู่ขั้นตอนการโอน

• ผู้ซื้อและผู้ขายหรือตัวแทนรับมอบอำนาจเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบที่ดินแปลงนั้น ๆ 
• นำเอกสารที่ผู้ซื้อและผู้ขายเตรียมไว้ แสดงต่อเจ้าหน้าที่หน้าเคาน์เตอร์ประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบความถูกต้องและรับบัตรคิว
• เมื่อถึงคิวเจ้าหน้าที่จะเรียกผู้ซื้อและผู้ขาย หรือผู้รับมอบอำนาจลงนามในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ แต่หากคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหรือทั้งสองฝ่ายไม่ได้มาดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ด้วยตนเอง เจ้าหน้าที่มีสิทธิ์ขอโทรศัพท์/วิดีโอคอล หาผู้ซื้อหรือผู้ขายที่ไม่มา เพื่อยืนยันการโอนกรรมสิทธิ์
• เจ้าหน้าที่จะทำการประเมินทุนทรัพย์ และคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีอากร เพื่อออกเอกสารสรุปค่าใช้จ่าย เพื่อไปชำระที่เคาน์เตอร์การเงิน (ค่าใช้จ่ายนี้ ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงกันให้แล้วเสร็จว่าฝ่ายไหนจะเป็นผู้รับผิดชอบชำระ หรือรับผิดชอบชำระร่วมกันตามสัดส่วนที่ตกลง)
• หลังจากชำระค่าธรรมเนียมและอากรจะได้รับใบเสร็จ 2 ใบ โดยนำใบเสร็จสีเหลืองกลับไปที่เคาน์เตอร์ที่จัดเตรียมเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ ใบเสร็จสีน้ำเงินสำหรับผู้ซื้อหรือผู้ขายเก็บไว้เป็นหลักฐาน (สามารถถ่ายเอกสารได้)
• รอรับโฉนดฉบับจริงและตรวจสอบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์และรายละเอียดอื่น ๆ ให้ครบถ้วน สถาบันการเงินจะเป็นผู้เก็บโฉนดตัวจริงไว้โดยทางผู้ซื้อจะได้รับสำเนา และด้านหลังโฉนดจะระบุชื่อธนาคารเป็นผู้รับจำนอง

การมอบอำนาจในการโอนที่ดิน กับข้อควรระวังและข้อบังคับต่าง ๆ ที่ต้องรู้

ไม่ใช่ทุกคนที่จะมีเวลาไปทำเรื่องต่าง ๆ ที่กรมที่ดิน กฎหมายจึงมีข้อยกเว้นให้มีการมอบอำนาจที่ดินเกิดขึ้นเพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้กับประชาชนที่ไม่สะดวกในช่วงเวลาราชการ สามารถทำธุรกรรมต่าง ๆ โดยคุณสามารถใช้ตัวแทนผู้มีอำนาจดำเนินการแทนคุณได้ วันนี้เราจะมาพูดถึงข้อควรระวังและการเตรียมตัวเพื่อโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง เพื่อไม่ให้พลาดและเสียเวลาเปล่า

ความหมายของการมอบอำนาจ ที่ดิน

การมอบอำนาจที่ดินเป็นการมอบอำนาจให้ดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินแทนผู้ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ที่ไม่สามารถไปสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินอำเภอได้ด้วยตนเอง ซึ่งตรงนี้กฎหมายมองเห็นปัญหาความไม่สะดวกของประชาชน จึงยอมให้มอบหมายความไว้วางใจให้เจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถไปดำเนินการต่าง ๆ แทนได้ ผู้นั้นต้องแสดงหลักฐานการมอบอำนาจเป็นหนังสือให้ผู้นั้นดำเนินการแทน ทั้งนี้ต้องแสดงบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มอบให้ผู้รับมอบอำนาจเพื่อแสดงต่อเจ้าหน้าที่ด้วย

คำแนะนำสำหรับหนังสือมอบอำนาจ

สิ่งแรกสำหรับการทำหนังสือมอบอำนาจจะต้องคำนึงถึงผู้ที่จะได้รับมอบอำนาจ ต้องเป็นบุคคลที่ผู้มอบอำนาจไว้วางใจหรือเป็นญาติที่ไว้ใจได้ก่อนโดยต้องมีพยานอย่างน้อย 1 คน หรือในกรณีที่ไม่สามารถพิมพ์ลายนิ้วมือได้ต้องมีพยาน 2 คนพร้อมบันทึกให้ความยินยอม และกรณีอื่น ๆ ที่ผู้มอบอำนาจมีอายุเกิน 60 ปีบริบูรณ์ ในกรณีที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าหนังสือมอบอำนาจยังมีผลสมบูรณ์หรือไม่และมีสติสัมปชัญญะสมบูรณ์หรือไม่ ควรให้ผู้ปกครองท้องถิ่นที่เชื่อถือได้รับรองก่อน

ข้อควรระวังสำหรับการเอกสารมอบอำนาจที่ดิน

• กรอกเครื่องหมายในหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น อาคาร บ้าน โรงงาน ให้ชัดเจน
• ระบุเรื่องและอำนาจจัดการให้ชัดเจน, หนังสือมอบอำนาจให้ทำเรื่องต่างๆ เช่น ซื้อ ขาย จำนอง เป็นต้น หากมีเงื่อนไขพิเศษอะไรโปรดระบุ
• ห้ามป้อนข้อความด้วยลายมือต่างกันและหมึกคนละสี หรือหากกรอกด้วยคอมพิวเตอร์ก็ให้ใช้ฟอนต์เดียวกันและพิมพ์จากเครื่องเดียวกัน
• หากมีการขีดฆ่า เติม แก้ไข หรือขีดฆ่า ให้ระบุจำนวนคำที่ขีดฆ่าและเติม และผู้มีอำนาจลงนามทุกแห่ง
• อย่าลงลายมือในหนังสือมอบอำนาจก่อนกรอกข้อมูลให้ครบถ้วนถูกต้องตามความต้องการ
• ต้องมีพยานอย่างน้อย 1 คน ถ้าผู้รับมอบอำนาจจะพิมพ์ลายนิ้วมือต้องมีพยาน 2 คน พยานต้องลงลายมือชื่อ ไม่สามารถพิมพ์ลายนิ้วมือได้
• หนังสือมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศควรให้สถานทูตหรือสถานกงสุลหรือโนตารีพับลิค (NOTARY PUBLIC) รับรองด้วย